Si Ud es oriundo de Majaelrayo, ha estudiado esperanto o sigue escuchando compulsivamente a Pedro Marín, tiene la misma condición de quien en estos últimos tiempos ha adquirido un inmueble en propiedad. ¡ES UD ÚNICO!
No por ello, sin embargo, y a pesar de felicitarle porque o bien tiene trabajo estable con nómina que ha seducido a una entidad bancaria prestamista o porque ha generado más patrimonio en su vida que el ávaro tío Gilito, debe Ud dejar de seguir una serie de seguro rentables consejos para el caso de que su nueva y envidiada adquisición, comience a revelar imperfecciones que deban ser reparadas por quien pudiera ser responsable de los mismas, esto es; el promotor de la obra, su arquitecto, aparejador, constructor..etc. Todo ello además, procurando que sea antes de que se sienta como Tom Hanks y Shelley Jong
Así, los adquirentes de viviendas nuevas o reformadas, deben tener en cuenta determinados plazos, bien al objeto de reclamar a estos agentes la subsanación de esos problemas, bien para el caso en que por aquellos, se negaran a atender sus peticiones, debiendo en este último caso, iniciar la reclamación menos amistosa que siempre comporta acudir al Juzgado.
Dichos periodos se establecen en la ya no tan reciente aunque conocidísima en su sector, Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de noviembre y su observación es inexcusable, por lo que superados, cualquier reivindicación será a la par, frustrante e inútil
Establece su Disposición Transitoria 1ª: “Lo dispuesto en esta Ley, salvo en materia de expropiación forzosa en que se estará a lo establecido en la disposición transitoria segunda, será de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor.”. Es decir esta legislación es aplicable para aquellas obras iniciadas con posterioridad al 6 de mayo del año 2000.
Pues bien la LOE establece en su art 17 tres tipos distintos de plazos (1, 3 y 10 años), durante los cuales, los agentes intervinientes en el proceso de edificación deben responder de los daños materiales producidos en el edificio. Así, si los daños no se manifiestan dentro esos plazos, no serán reclamables en el segundo de los periodos a los que anteriormente hacíamos referencia: el conferido por el artículo 18.1º: dos años desde que fueron conocidos.
Aquellos primeros plazos son, por tanto, un tiempo de prueba de la buena o mala ejecución de los trabajos de construcción y por tanto, finalizado dicho plazo de garantía, no podrá ser exigible aquella responsabilidad a cualquiera de los terceros que intervinieron en su obra.
Sólo si los problemas surgen en estos plazos que a continuación se relacionan, podrán ser reclamados por Uds dentro de un segundo periodo.
*.-Comencemos por los primeros, esto es los denominados periodos en que deben constatarse o nacer los daños materiales para que puedan ser reclamables. El artículo 17 de la LOE, tratando de constreñir el excesivo plazo que planteaba el antiguo, aunque vigente para algunos supuestos art 1591 del Código civil ,establece un sistema de responsabilidades en relación al tipo de daños que afloren:
a).-Durante 10 años.- aquellos problemas que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, forjados, muros de carga y demás elementos estructurales de su inmueble siempre que comprometan su resistencia mecánica y estabilidad.-
Ufff, esto es, peligro aunque sea potencial de que se afecte a elementos fundamentales que permitan mantener en pie el edificio.
b).-Durante 3 años.-aquellos problemas surgidos que afecten a la llamada habitabilidad de nuestro inmueble (cuando se afecta a la salubridad, estanqueidad, protección del medio ambiente, ruidos, ahorro de energía, aislamiento térmico y funcionalidad de los elementos constructivos o de las instalaciones que nieguen un buen uso de la edificación.
c).-Durante 1 año.-los defectos en la ejecución que afecten a elementos de terminación o mero acabado de las obras (pintura, remates..etc, propios normalmente del constructor o de los oficios contratados) y siempre y cuando no se trate ni de un mal uso ni de la falta de labor de mantenimiento que debe realizar diligentemente cualquier propietario
Y como ya he expresado; Traspasados estos periodos de garantía, por haber emergido los problemas con posterioridad, no tendremos la posibilidad de reclamar su subsanación. Es una obviedad, que no por ello debe dejar de ser comentada, que cuanto mayor enjundia tenga el problema, mayor es también el plazo que la ley concede al propietario para que lo detecte
*.-Ahora bien y tan importante como estos es la obligación de reclamarlos dentro del periodo establecido al art 18 de la LOE, es decir durante los dos años siguientes al momento en que consta que han aparecido. Siendo aconsejable que dicha interpelación sea acreditable, esto es fehaciente.
Por tanto, los daños han de producirse durante los plazos de garantía fijados por el art 17.1 de la LOE y una vez producidos, el perjudicado dispondrá de dos años para ejercitar la reclamación a quien competa su reparación o indemnización. Dicho periodo reivindicativo del art 18, empero de lo acontecido con los ofrecidos por el art 17, es interrumpible, por lo que con la simple reclamación documentada y sobre la que conste recepción de su destinatario, permitirá iniciar una y otra vez y tantas veces como queramos, ese periodo de dos años que nos permite emprender la definitiva acción judicial.
Hala pues, atentos todos¡
